ご案内
一方ゼネコンは、雨などの天候変化も計算に入れて工期を設定していますが、きちんと工期内に納まることは少ないのが実態です。
仮に工期内に竣工しても補修などに口数がかかりますから、入居は後ろにズレ込むのが普通なのです。
というのが現実なのですが、決算期を間近に控えてもこの調子だと売上げが計上できません。
そこで決算に間に合うよう数日前から突貫体制に入ります。
大量の職人を投入して、休日返しはもちろん夜間も工事を行ないます。
作業が荒っぽくなり、仕上げも雑になるのは当然のなりゆき。
どうにか工事が完了して検査済証は取得するものの残工事が山積という次第です。
そうやって突貫体制を敷いても目一杯ぎりぎりになることもあり、入居予定日を決算の当日にするのがやっとというケースも生まれるわけです。
だから入居予定日がデベロッパーの決算月と同じという物件にはいささか注意をする必要があります。
こんな物件は避けるのが無難ということになるのです。
突貫工事を行なった物件は次のような部分をチェックすれば見抜けます。
(室内)・クロスやジュウタンの貼り方が雑でつなぎ目が目立つ・塗装が雑・建具のたてつけが悪い。
(共用部分)・廊下に凸凹があり平坦になっていない・水勾配のとり方が一定に保たれていない・タイル張りの場合は目地の深さにバラツキがあり、また白華(はっか‥白粉状のも・吹きつけ塗装が雑である。
マンションの工事は共用部分の仕上げと植栽、外部工事が一番最後になります。
したがって、急いで仕上げたかどうかは共用部分や外回りを見るのが最もわかりやすく、とくにバルコニーと開放廊下の手摺り部分の塗装や、同じく床や天井の仕上げに欠点がよく現れます。
現場を見にいって、休日に作業していたり、夜の7～8時を過ぎても作業している物件は突貫工事のしるしです。
ワンルームや1DKなどの小さい間取りとファミリータイプが混在するマンションは、利便性の高い地域に多く見られます。
上地価格が高いときにこうした混在型にする傾向が強く、それは分譲価格の坪単価を単純に専有面積に比例させるとファミリータイプが高くなりすぎて売りにくいため、ワンルームの坪単価を高くしてバランスをとるという操作をするからです。
専有面積の小さいワンルームなどは割高、ファミリータイプは割安と言えなくもありませんが、いずれにしてもファミリータイプを購入しようとする人はこうした物件は避けたほうが無難です。
なぜなら、ワンルームなどとファミリータイプとでは入居者層が全然違います。
違いすぎると管理組合がしっくりいかず、実際に管理の悪いマンションが少なくないからです。
入居後のトラブルも多く、中古で売るときも敬遠されがちというのも理由の一つです。
最近はワンルームの需要が少ないので物件供給も少なくなっていますが、そろそろ供給不足が言われだしているため今後は増加してくるでしょう。
なお、こうした大小混在型のマンションのほかに、一部が商業施設というタイプもあります。
これもなるべく避けるべきです。
やはり管理が行き届きにくく、売りにくいのが実情だからです。
マンションの1階が嫌われるのは「湿気が出やすい」「外から覗かれる」「眺望が悪い」などの理由からです。
また、ときには「汚水管のトラブルに直撃される」「臭気が出る」などといった被害に遭うこともなくはありません。
そこで専用庭をつけたり二戸建て風の専用玄関を設けるなど売りやすい工夫をしていますが、それでも全体として人気は低いままに止まっています。
実際、専用庭といってもその多くは自由に植木を植えられるわけでもなく、晴れた日にフトンを干すか、小さい子供を遊ばせるぐらいの使い方しかありません。
さほど大きなメリットはないわけです。
いま挙げた理由から一階住戸は中古で売るときも一番嫌われます。
お客様に「上の階はないのか」と必ず開かれます。
したがって上階よりも価格を抑えざるを得ません。
それぞれの好みの問題もあり、また老人同居などでは使いやすいこともあるので一概にはいえませんが、基本的には避けるのがよいと思います。
マンションにも流行があって、少し前は人造大理石仕上げのキッチントップ、シャンプードレッサー付き洗面化粧台などが次々に導入されました。
いま流行っているのはフローリングです。
ダニがつきにくくホコリが取れやすいので、アレルギー疾患の人にはお勧めかも知れません。
しかし〝音〟の点からすると大きな問題があります。
フローリングの遮音性はまだ技術的に未熟で満足のいくレベルに達していません。
コストを度外視した施工をしない限り十分な遮音性能を発揮せず、したがって普通のマンションだと音によるいさかいが上下階で頻発することになります。
子供が走り回る音、物の落下音などが吸収されないため、下の階の住人は我慢を強いられるケースが少なくありません。
上階の住人だって迷惑で、「静かに歩いただけなのに『ドンドンさせるな』と下から文句を言われた」という話も聞きます。
一種のファッションになっているため採用せざるを得ないのが実態で、クレームも多いし本当は採用したくないというのがデベロッパーの本音。
ですから良心的なデベロッパーやゼネコンでは採用していないところもあります。
このようにフローリングが続々と導入されるのは、マスコミに煽られている側面も否定できません。
全体的に〝高級″というイメージが出来上がっていますが、そのフローリングにもピンからキリまであって、一般的に使われているものは高級でもなんでもないのです。
その証拠に、いわゆる高級マンションは特殊なフローリングを部分的に使う以外はジュウタン敷。
高級マンションで全部フローリングなどという物件は見たことがありません。
こういう実情を十分に考慮して、本当にフローリングがいいかどうか判断してください。
モデルルーム見学でも同じことが言えますが、室内を見て内装の綺麗さだけで惑わされるとソンをします。
とくにキッチン・浴室・洗面所などは、誰でも食指が動くように一見豪華に作ってあります。
しかし、こうした部分に費やすお金は大したものではありません。
それより大事なのは見えない部分です。
lU・排水(どこをどのように配管してあるか)・排煙(スムーズに排気される構造か)・メンテナンス用の点検口(何かのときに容易に点検、補修ができるか)∴碁本的な構造(どのような工法か、壁厚や床厚は充分か)これらが最も大事です。
とくに最後の基本構造は優れたマンションとしての必須条件ですから、一番最初に確認しましょう。
最近は、これらの目に見えない部分が優れていることを強調する物件も出てきました。
家族の成長にあわせてマンションを買い換えていくというのが今も主流ですが、大規模リフォームで対応するという人も増えてきました。
これに呼応してゼネコンもリフォーム部門に力を入れるようになっています。
間取り変更を伴う大規模リフォームということになると、変更のしやすさが仕上がりにもコストにも影響してきます。
変更がしやすい物件とは、天井に小梁が少ないこと、排水管の引回しをその住戸内だけで行なっていることが第一条件になります。
小梁が多いと、工事がやりにくいだけでなく仕上がりもスッキリしません。
また排水管が住戸内から外へ出て引き回されている場合は工事費が高くつき、かつ間取りの変更が制限されることもあります。
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